Steuerliche Förderung von Mietwohnungsneubauten

Der Gesetzgeber hat für den Neubau von Mietwohnungen attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten geschaffen. Bei entsprechend ausgestalteten Neubauprojekten kann die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit der degressiven Gebäude-abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG kombiniert werden.

a) Die beiden Abschreibungen im Überblick

Die beiden Abschreibungen können bei Vorliegen der jeweiligen Voraussetzungen nebeneinander in Anspruch genommen werden. Dadurch können insbesondere in den ersten vier Jahren hohe steuerliche Abschreibungen entstehen.

b) Voraussetzungen der QNG-Sonderabschreibung

• Es müssen durch die Baumaßnahme neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen werden.
• Die Wohnungen müssen in einem Mitgliedstaat der EU liegen.
• Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt worden sein; alternativ muss innerhalb dieses Zeitraums eine entsprechende Bauanzeige erfolgt sein.
• Das Gebäude muss die Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH40 NH) erfüllen. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Grundsätzlich kommen QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM in Betracht.
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
• Die maßgebliche Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche darf nicht überschritten werden.

c) Begrenzung der Bemessungsgrundlage

Für die QNG-Sonderabschreibung (jeweils 5 % p.a. für die ersten vier Jahre) ist die Bemessungsgrundlage auf höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche begrenzt. Die tatsächlichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können darüberliegen, solange die gesetzliche Baukostenobergrenze eingehalten wird.

Beispiel: Bei 100 m² Wohnfläche und Anschaffungs-/Herstellungskosten von 450.000 € betragen die Kosten 4.500 €/m². Die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² wird eingehalten. Für § 7b EStG werden jedoch höchstens 100 m² x 4.000 € = 400.000 € berücksichtigt. Die maximale Sonderabschreibung beträgt damit 20.000 € pro Jahr bzw. 80.000 € über vier Jahre.

d) Zusätzlich: degressive AfA von 5 %

Bei entsprechenden Neubauten kann zusätzlich die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt werden. Sie beträgt 5 % des jeweiligen Restbuchwerts des Gebäudes.

e) Kombination beider Abschreibungen

Der besondere steuerliche Vorteil entsteht durch die Kombination. Bei vollständiger Ausschöpfung der jeweiligen Bemessungsgrundlagen können im ersten Jahr vereinfacht bis zu 10 % der maßgeblichen Gebäudekosten bzw. Bemessungsgrundlagen als Abschreibung entstehen.

f) Weitere wichtige Punkte

• Die Voraussetzungen sollten bereits vor Beginn des Bauvorhabens geprüft werden.
• Bauantrag, QNG-Zertifizierung, Kostenplanung und Vermietungskonzept sollten aufeinander abgestimmt sein.
• Die Anschaffungs-/Herstellungskosten müssen sauber dokumentiert und steuerlich zutreffend abgegrenzt werden.
• Grund und Boden sowie Gebäude sind steuerlich getrennt zu behandeln.
• Nachträgliche Herstellungskosten können die Einhaltung der Baukostenobergrenze beeinflussen und zu einer Rückgängigmachung der Sonderabschreibung führen.
• Die zehnjährige entgeltliche Wohnraumüberlassung ist als Bindung besonders zu beachten.

g) Fazit

Bei einem geeigneten Neubauprojekt kann die Kombination aus QNG, § 7b EStG und degressiver Gebäude-AfA zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen. Vereinfacht stehen einer möglichen degressiven AfA von 5 % des Restbuchwerts zusätzlich bis zu 5 % Sonderabschreibung nach § 7b EStG gegenüber.