Fallen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude an, so ist danach zu unterscheiden, ob es sich dabei um Erhaltungsaufwendungen, die sofort in voller Höhe als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind, oder um Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt. Das BMF hat hierzu am 26. Januar 2026 die Neufassung des Schreibens zur Abgrenzung dieser Aufwendungen veröffentlicht.
– Anschaffungskosten:
Anschaffungskosten umfassen Aufwendungen für Maßnahmen, die erforderlich sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, was voraussetzt, dass es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Ist ein Gebäude im Anschaffungspunkt ungenutzt, so muss zunächst geprüft werden, ob es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Bei einem Wohngebäude gehört zur konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers seine subjektive Entscheidung, welchem Standard das Gebäude künftig entsprechen soll. Führen Baumaßnahmen dazu, dass ein höherer Standard erreicht wird, so stellen die dafür erforderlichen Aufwendungen Anschaffungskosten dar.
– Herstellungskosten:
Zu den Herstellungskosten gehören neben den Aufwendungen für die eigentliche Gebäudeherstellung auch die für die Wiederherstellung eines vollverschlissenen Gebäudes sowie Aufwendungen, die entstehen, wenn eine Änderung der betrieblichen Funktion vorliegt. Aktivierungspflichtiger Aufwand ist auch dann gegeben, wenn ein bestehendes Gebäude erweitert wird. Eine auch nur geringfügige Erweiterung eines Gebäudes kommt nicht nur bei einer Vergrößerung der Nutzfläche in Betracht, sondern auch bei einer Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes nach sich zieht. Fallen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an, nachdem das Gebäude bereits in einem betriebsbereiten Zustand versetzt worden ist, so gehören diese in der Regel zu den Herstellungskosten, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus gehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen.
– anschaffungsnahe Herstellungskosten:
Zu den Herstellungskosten gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Unerheblich ist, ob die Renovierungsmaßnahmen in diesem Zeitraum unmittelbar im Anschluss an den Erwerb des Gebäudes oder im Zuge eines Mieterwechsels vorgenommen werden. Der Drei-Jahres-Zeitraum wird taggenau, ausgehend vom Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, berechnet.
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